Geen enkel bouwproject verloopt precies zoals het er op papier uitziet. Bestaande constructies die beperkingen opleggen, gebouwen waarvan de documentatie al jaren niet meer klopt, opdrachtgevers die werken met verouderde plattegronden en tekeningen van een situatie die allang niet meer bestaat. Dat is de dagelijkse praktijk.
Binnen CLAFIS is unit Bouw de afgelopen jaren flink gegroeid. De groep collega’s die aan bouwkundige projecten werkt wordt steeds groter en bestaat uit constructeurs, bouwkundig adviseurs, tekenaars, modelleurs, BIM management en projectleiders. Jonathan de Man (Business Manager bij unit Bouw), die veel van de eerste klantcontacten en offertes doet, merkt het verschil:
”In het verleden was ik de hele tijd overal bij betrokken, dan krijg je al snel een soort doorgeefluik. Nu komt de aanvraag binnen, ik maak de offerte, en dan pakt het team het op. Iedereen weet wat er van hem verwacht wordt. Wat de opdrachtgever hiervan merkt? Snelheid en korte lijntjes met onze collega’s.
Binnen vijf werkdagen een offerte, een contactpersoon en een planning op maat. Niet omdat we stappen overslaan, maar omdat iedereen weet van er van hem of haar verwacht wordt.”
Hieronder drie recente projecten. Geen gepolijste succesverhalen, maar concrete voorbeelden van hoe CLAFIS met die complexiteit omgaat en wat we van elk project meenemen naar het volgende.
Een leegstaand schoolgebouwtje van de gemeente, vijf lokalen, anti-kraak en in gebruik. Het Centrum Jeugd en Gezin (CJG) wilde er een volwaardige locatie van maken, met een kantoorgedeelte én behandelkamers voor consultaties met kinderen en ouders.
De uitdaging zat in de combinatie van functies. Een consultatiebureau vraagt om privacy en comfort, daarnaast vinden op deze locatie afspraken met jeugdzorg plaats. Dit zijn kwetsbare dossiers waar discreet mee omgegaan wordt. Het is belangrijk dat bezoekers niet door elkaar heen lopen en zo kunnen rekenen op privacy. Maar de kantoormedewerkers moeten ook gewoon kunnen samenwerken. Twee werelden in één pand, op één verdieping, zonder dat ze elkaar in de weg zitten. Daar komt nog bij: het gebouw heeft een onregelmatige vorm met veel hoeken. En het budget laat geen ingrijpende constructieve aanpassingen toe. Puzzelen dus.
Leon en Davey zijn niet achter hun laptop gaan zitten met een plattegrond. Ze zijn naar Capelle aan den IJssel gereden. Drie uur heen, drie uur terug, om te praten met de mensen die er straks gaan werken. Met managers, met facilitaire medewerkers, maar ook apart met de medewerkers zonder leidinggevenden erbij.
“We wilden dat mensen vrijuit konden vertellen. Niet dat ze dachten: de manager zit erbij, dus ik zeg maar wat hij/zij wil horen. En dat werkte. Eén afdeling had al een wensenlijst gemaakt. Dat zegt genoeg over hoe ze erbij betrokken waren.”
Vanuit die gesprekken is een relatieschema opgesteld: welke ruimtes moeten met elkaar verbonden zijn, welke juist niet. Dat schema werd de basis voor het schetsontwerp. En dat leidde tot een positieve beslissing die niemand van tevoren had voorzien.
Het gebouw had al een hoofdingang. Logisch plek, dacht je. Maar in het nieuwe ontwerp is die ingang verlegd naar een heel andere gevel; op de plek van een bestaand kozijn. Die ene ingreep zorgde ervoor dat de receptie overzicht kreeg over de hele locatie, de routing klopte, en behandelkamers en kantoor netjes van elkaar gescheiden waren.
“De facility manager stond al met een pen over de plattegrond te wijzen tijdens het interview. Maar toen we hem ons ontwerp lieten zien, zei hij: hier had ik totaal niet over nagedacht. Daar doe je het voor!“
Het project loopt nog. Het schetsontwerp ligt bij de gemeente voor goedkeuring. De samenwerking tussen CJG en Clafis is van beide kanten goed bevallen, we hopen elkaar in de toekomst weer te kunnen helpen.
Belangrijkste les: de gebruiker centraal stellen en hier in de opstartfase veel tijd in steken, de inzichten uit deze interviews hebben ons verder geholpen en ons van nieuwe inzichten voorzien.
Aan de Noordkade in Drachten stond een voormalig restaurant met een nieuwe eigenaar en een duidelijk plan. Er moesten appartementen in. Een mooie gedachte, gezien de woningnood. Maar zoals bij veel bestaande panden gold ook hier: de werkelijke situatie vroeg om een frisse blik. Het gebouw had door de jaren heen de nodige aanpassingen ondergaan, en de beschikbare tekeningen vertelden niet langer het volledige verhaal.
De eigenaar had CLAFIS gevonden via een referentie van een eerdere klant. Hij nam contact op, er werd een bezoek gepland, en al snel was duidelijk: hier moest eerst orde op zaken worden gesteld voordat je ook maar aan verbouwen kon denken.
“We hebben het hele pand opnieuw ingemeten. Huidige situatie versus de bestaande tekeningen. Gewoon naast elkaar leggen en kijken wat er klopt en wat niet. En op basis daarvan alles opnieuw doorgerekend: wat kan je weghalen, en wat moet je er constructief voor terugbrengen?”
Dat was het startpunt. Nieuwe plattegrond, constructieve doorrekening en een herbeoordeling op brandveiligheid want de functie verandert van horeca naar wonen. En die twee hebben heel andere eisen. Het resultaat: een uitvoerbaar plan, een verbouwing die inmiddels loopt, en een opdrachtgever die tevreden is. Zo tevreden dat hij het pand ernaast ook heeft gekocht. Dat pand wordt voorzien van een extra woonlaag. Constructief én bouwkundig werk, precies het soort project waarbij het hele bouwteam van CLAFIS kan samenwerken.
Belangrijkste les: bij transformatieprojecten is de bestaande situatie bijna altijd complexer dan de papieren situatie. Eerst goed meten en analyseren, dan pas ontwerpen. Dat voorkomt verrassingen in latere fases en dat scheelt uiteindelijk iedereen tijd en geld.
Vivera maakt vleesvervangende producten. De vegetarische kipstukjes, burgers en schnitzels die je bij vrijwel elke supermarkt in het schap vindt. De fabriek staat in Holten en is in de loop der jaren flink gegroeid. Het probleem: de tekeningen waren niet meegegroeid.
Vivera wilde grip op de toekomst. Om nieuwe productielijnen in te plannen, moest de fabriek eerst goed in kaart worden gebracht.
Een collega van CLAFIS die bij Vivera gedetacheerd zat bracht het idee om het tekeningbeheer te moderniseren. Alles in 3D, in een gezamenlijke BIM-omgeving via Autodesk Construction Cloud. Zowel de bouwkundige modellen als de tekeningen van de machineinstallaties in één digitale omgeving die altijd up-to-date is.
Maar: een complete fabriek in één keer in 3D zetten kost veel geld, en levert geen directe winst op. Die investering is dus moeilijk te verkopen binnen een organisatie. De oplossing: koppel de modellering aan bestaande onderhouds- en verbouwprojecten. Als er toch een productielijn wordt aangepast, modelleer je dat deel dan meteen mee.
Voor de verpakkingslijn werd een point-cloudscan gemaakt: een scan die de ruimte omzet in miljoenen meetpunten en op basis waarvan een nauwkeurig 3D-model wordt gebouwd. Dat ging niet helemaal goed.
“Toen de scanner aankwam, lagen er blauwe zeilen over de machines. Die worden wel vaker afgedekt, maar nu wilden we juist die machines in kaart brengen. De projectleider ter plaatse wist niet beter en zei: ga je gang. Uiteindelijk een communicatiefout… van onze kant.”
De scanner had zijn vraag gesteld, de projectleider had ja gezegd, en niemand had goed uitgelegd waarom die afdekkingen er tijdelijk af moesten. Als je een nieuwe techniek inzet waarbij mensen niet vertrouwd zijn met het doel, dan moet je dat expliciet uitleggen. Dat hebben we niet goed gedaan. Dat verandert niets aan de waarde van het project zelf: Vivera heeft nu een BIM-omgeving waarmee ze nieuwe plannen kunnen toetsen aan de werkelijke situatie in de fabriek. CLAFIS houdt het model bij. En bij elke volgende aanpassing in de fabriek wordt er een stukje meer gedigitaliseerd.
Belangrijkste les: nieuwe technieken vragen om duidelijke communicatie. Niet alleen uitleggen wat je gaat doen, maar ook waarom en wat er voor nodig is om het goed te kunnen doen.
Of het nu gaat om een schoolgebouw, een oud restaurant of een fabriek: elk project begint met een onderdeel dat een beetje rammelt. Een constructie die beperkingen oplegt, functies die niet vanzelf in een ruimte passen, of een situatie die allang niet meer overeenkomt met wat er op papier staat.
Dat vraagt om een bureau dat inhoudelijk sterk is én snel kan schakelen. Bij CLAFIS zijn dat geen tegenpolen.
“De juiste mensen op de juiste plek, dat klinkt als een open deur. Maar het maakt voor opdrachtgevers echt het verschil. Dat is wat wij doen binnen CLAFIS!”
– Jonathan de Man, Business Manager bij CLAFIS
